نمونه لایحه دفاعیه سرقفلی و اهمیت وکیل سرقفلی در دعاوی حقوقی
موضوع سرقفلی همواره یکی از مهمترین و پرچالشترین مسائل در روابط موجر و مستأجر در نظام حقوقی ایران بوده است. بسیاری از دعاوی مربوط به سرقفلی به دلیل پیچیدگیهای قانونی، نیازمند تنظیم دقیق نمونه لایحه دفاعیه سرقفلی توسط یک وکیل سرقفلی متخصص هستند. در این مقاله ضمن ارائه یک نمونه لایحه دفاعی، به بررسی جایگاه و اهمیت سرقفلی و نقش وکیل سرقفلی در این زمینه پرداخته میشود.
تصرف مستأجر در ملک موضوع دعوا بر اساس سند رسمی اجاره معتبر و قانونی صورت میگیرد و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. این قانون تصریح دارد که قراردادهای اجاره مشمول آن دارای دوام و بقاء بوده و جز در شرایط خاص امکان فسخ یا خاتمه ندارند. بنابراین هرگونه اقدامی در جهت فروش یا انتقال سرقفلی بدون رعایت مقررات این قانون، فاقد وجاهت قانونی خواهد بود.
یکی از اصول مسلم در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، بقای عقد اجاره و استمرار حقوق مستأجر است. تا زمانی که شرایط فسخ یا تخلیه مطابق مواد قانونی فراهم نشود، عقد اجاره به قوت خود باقی است و نمیتوان حقوق تبعی ناشی از آن از جمله سرقفلی را بدون رعایت مقررات از بین برد.
سرقفلی به عنوان یک حق مکتسبه تنها با رضایت صاحب حق یا از طرق مصرح در قانون قابل انتقال یا زوال است. مواد ۱۴ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ شرایط زوال یا انتقال سرقفلی را بهطور صریح مشخص کرده است. بر این اساس، فروش سرقفلی بدون رضایت مستأجر یا بدون تحقق شرایط قانونی، برخلاف قانون و شرع است. حتی ماده ۵۴ آییننامه اجرایی اسناد لازمالاجرا نیز فروش سرقفلی از طریق مزایده را ممنوع کرده است.
سرقفلی یک حق تبعی و ناشی از عقد اجاره است. فروش این حق بدون تعیین تکلیف اجاره، به منزله بیاعتبار کردن عقد اجاره خواهد بود و این امر با اصل لزوم عقود در تضاد است. علاوه بر این، اجرای چنین حکمی موجب بروز وضعیتهای متعارض حقوقی خواهد شد؛ زیرا هم مالک عرصه و اعیان، هم مستأجر و هم خریدار سرقفلی هر یک مدعی حقوق جداگانه بر ملک خواهند شد که چنین وضعیتی در نظام حقوقی ایران قابل تصور نیست.
یکی از ایرادات مهمی که در پروندههای سرقفلی مطرح میشود، ادعای مالک عرصه و اعیان نسبت به مالکیت سرقفلی همان ملک است. حال آنکه از منظر حقوقی و فقهی، سرقفلی به تبع عقد اجاره ایجاد میشود و مختص مستأجر است. بنابراین مالک عرصه و اعیان نمیتواند بهطور همزمان مالک سرقفلی نیز باشد.
در بسیاری از پروندهها، مستأجر اجارهبها را بهطور منظم و تا زمان معین پرداخت کرده است. بدین ترتیب، عقد اجاره همچنان پابرجاست و حقوق ناشی از آن ادامه دارد. در چنین شرایطی، صدور حکم فروش سرقفلی بدون تعیین تکلیف عقد اجاره با اصول حقوقی سازگار نبوده و منجر به تضییع حقوق مکتسبه مستأجر میشود.
اهمیت مشاوره با وکیل سرقفلی
پروندههای مربوط به سرقفلی از حساسیت و پیچیدگی بالایی برخوردارند. کوچکترین اشتباه در تنظیم لایحه یا دفاع میتواند منجر به از دست رفتن حقوق قانونی مستأجر یا موجر شود. حضور یک وکیل سرقفلی مجید رحیمی میتواند به استناد دقیق قوانین و ارائه دفاعیات قوی، از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند. تجربه عملی و دانش حقوقی وکیل سرقفلی در این زمینه، مسیر پیگیری پرونده را هموارتر کرده و شانس موفقیت را افزایش میدهد.
تذکر ویادآوری:
این نمونه لایحه دفاعیه سرقفلی صرفاً یک نمونه آموزشی وبر اساس محتویات پرونده تنظیم شده است و نمیتواند جایگزین مشاوره تخصصی با وکیل سرقفلی باشد. توصیه میشود برای موفقیت در دعاوی مربوط به سرقفلی، حتماً از تجربه و دانش وکلای متخصص سرقفلی بهرهمند شوید تا دفاعی مستند و قوی در دادگاه ارائه گردد.
مجید رحیمی وکیل سرقفلی