تعدی و تفریط مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ | بررسی حقوقی با دیدگاه وکیل سرقفلی مجید رحیمی
در دعاوی مربوط به اجاره، سرقفلی و تخلیه ملک تجاری یا مسکونی، یکی از پرسشهای مهم، تعیین مصادیق تعدی و تفریط مستأجر است. بسیاری از موجران و مستأجران نمیدانند که هرگونه تغییر در ملک، لزوماً به معنای تعدی یا تفریط نیست و گاه ممکن است در راستای استفادهی بهینه از ملک اجارهای انجام شود.
در این مقاله، به بررسی دقیق این موضوع از منظر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ پرداخته و نکات کلیدی از نگاه وکیل پایه یک دادگستری، آقای مجید رحیمی (وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و تخلیه) بیان میشود.
تعریف تعدی و تفریط در قرارداد اجاره
مطابق ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی عبارت است از تجاوز از حدود اذن مالک در انجام عمل.
همچنین طبق ماده ۹۵۲، تفریط عبارت است از ترک عملی که برای حفظ مال غیر لازم بوده است.
در نتیجه، اگر مستأجر در ملک مورد اجاره رفتاری انجام دهد که موجب ورود ضرر به عین مستأجره یا کاهش استحکام بنا گردد، چنین رفتاری میتواند از مصادیق تعدی یا تفریط محسوب شده و موجب فسخ اجاره و تخلیه شود.
مصادیق تعدی و تفریط مستأجر از دیدگاه حقوقی
بر اساس رویهی قضایی و نظریات مشورتی ادارهی حقوقی قوه قضاییه، موارد زیر میتواند از مصادیق تعدی یا تفریط محسوب شود:
-
تخریب دیوارها یا ستونهای اصلی ساختمان
-
تغییر کاربری ملک بدون رضایت موجر (مثلاً از مغازه به کارگاه صنعتی)
-
ایجاد خسارت عمدی یا سهلانگاری در نگهداری ملک
اما نکتهی مهم این است که هرگونه تغییر ظاهری یا تعمیرات جزئی (مثل نصب قفسه، تعویض درب یا رنگآمیزی) لزوماً تعدی محسوب نمیشود.
استثنا: تغییرات مفید و غیرمضر
همانگونه که آقای مجید رحیمی، وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و تخلیه توضیح میدهند، چنانچه تغییرات انجامشده از سوی مستأجر موجب بهبود استفاده از ملک شود و به استحکام بنا آسیبی نرساند، چنین اقدامی مصداق تعدی یا تفریط نیست.
برای مثال:
-
نصب سیستم تهویه یا نورپردازی
-
اصلاح مسیر برقکشی یا لولهکشی جهت کاربری بهتر
-
ساخت پیشخوان یا پارتیشن سبک
این اقدامات بهشرطیکه موجب تخریب یا تغییر در اسکلت ملک نشوند، از مصادیق تعدی نیستند و موجر نمیتواند به استناد آنها حکم تخلیه بگیرد.
نقش وکیل سرقفلی و تخلیه در دعاوی اجاره
دعاوی مربوط به فسخ اجاره، تخلیه ملک و سرقفلی از پیچیدهترین پروندههای حقوقی هستند که نیاز به تسلط کامل بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و قانون مصوب ۱۳۷۶ دارد.
وکیل متخصص در این حوزه، مانند آقای مجید رحیمی، با بررسی دقیق مستندات، قرارداد اجاره، گزارش کارشناسی و رویههای قضایی، میتواند از تضییع حقوق موکل جلوگیری کرده و مانع صدور حکم تخلیهی ناعادلانه شود.
جمعبندی
در نتیجه، صرف انجام تغییرات در ملک اجارهای، بدون آسیب به استحکام بنا یا تغییر اساسی در کاربری، مصداق تعدی یا تفریط نیست و موجر نمیتواند به استناد آن درخواست تخلیه کند.
پیشنهاد میشود در صورت بروز اختلاف، پیش از طرح دعوا یا پاسخگویی در دادگاه، با وکیل متخصص سرقفلی و اجاره مشورت نمایید.
⚖️ معرفی وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی و تخلیه
مجید رحیمی – وکیل پایه یک دادگستری در تهران
📍 جهت مطالعهی مقالات تخصصی بیشتر به وبسایتهای ایشان مراجعه کنید:
🔗 www.vakilrahimi.ir
🔗 www.rahimivakil.ir